Mieten oder kaufen – Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird von vielen geträumt, doch oft scheint er unerreichbar. Dabei liegt der Reiz nicht nur darin, eigenes Vermögen zu bilden, statt mit Mietzahlungen den Immobilienkredit des Vermieters zu bedienen, sondern auch in dem Lebensgefühl, das ein Eigenheim mit sich bringt. Durch die Krisen der vergangenen Jahre sind die Finanz- und damit auch die Immobilienmärkte stark in Bewegung geraten. Während die Immobilienpreise zeitweise leicht sanken, verteuerten sich die Kredite. Aber auch die Mieten steigen hauptsächlich in den Ballungszentren weiter an, und auch die Aktienmärkte blieben nicht verschont.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die persönlichen und finanziellen Umstände, die darüber entscheiden, ob Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Wahl ist.

Kaufen oder Mieten – Eine höchstpersönliche Entscheidung

Mieter können schneller und günstiger umziehen und besser abschätzen, wie viel Geld sie langfristig für das Wohnen ausgeben werden. Unvorhergesehene Kosten für kaputte Waschmaschinen oder selbst verursachte Schäden können auch Mieter treffen, aber Nebenkosten und Mieterhöhungen, z. B. durch Modernisierungsmaßnahmen, sind strikt reguliert und kalkulierbar. Da die wenigsten Menschen den Kauf einer Immobilie aus ihren Ersparnissen finanzieren können, bedeutet dies ein Darlehen in beträchtlicher Höhe, das über mehrere Jahrzehnte abbezahlt werden muss. Obwohl damit Vermögen aufgebaut wird, fühlen sich viele mit der hohen Verschuldung unwohl.

Immobilienbesitzer hingegen haben die volle Kontrolle über ihre Wohnsituation. Während Mieter oft lange auf Reparaturen warten und vor allem in Altbauten hohe Heizkosten zahlen müssen, können Immobilienbesitzer bewusst in hochwertige und damit beständige Materialien und energiesparende Modernisierungsmaßnahmen investieren. Zudem leben sie in der Gewissheit, mit jeder monatlichen Rate Vermögen aufzubauen und eines Tages fast umsonst zu wohnen.

Der Vermögensaufbau gelingt aber nur, wenn die Immobilie langfristig im Eigentum bleibt. Wegen der hohen Nebenkosten bei Kauf und Verkauf ist ein vorzeitiger Verkauf fast immer ein Verlustgeschäft. Wer zeitnah umzieht und die Immobilie nach dem Umzug nicht vermieten möchte, sollte daher weiterhin vermieten. Steckt das gesamte Vermögen in der Immobilie, können Krankheit, Arbeitsplatzverlust oder Scheidung zu einem übereilten Verkauf und damit zu hohen finanziellen Verlusten führen.

Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Nicht jede Immobilie wird als Eigenheim erworben, und als Vermieter muss man nicht unbedingt vor Ort wohnen. Andererseits können, auch wenn langfristig kein Umzug geplant ist, der lokale Immobilienmarkt oder die persönliche finanzielle Situation gegen einen Immobilienkauf sprechen. Sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Vermieter lohnt sich ein Immobilienkauf nur, wenn die Kaufpreise niedrig und die Mieten hoch sind. Um abzuschätzen, ob der Kauf einer Immobilie eine gute Kapitalanlage ist, sollte man daher die Kaltmiete mit dem Kaufpreis einer vergleichbaren Immobilie in der jeweiligen Region vergleichen. Ein akzeptables Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt dann vor, wenn der Kaufpreis weniger als das 25-fache der Jahreskaltmiete beträgt, idealerweise aber weniger als das 20-fache.

Auch die individuelle finanzielle Situation spielt eine Rolle, denn wer nicht genügend Eigenkapital einbringt oder in absehbarer Zeit in Rente geht, wird keine günstigen Darlehenskonditionen erhalten. Außerdem müssen Kaufnebenkosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten berücksichtigt werden, und auch der Wiederverkaufswert der Immobilie fließt in die Bewertung als Kapitalanlage ein. In attraktiven Regionen sind Immobilien in der Regel wertbeständig oder steigen sogar im Wert. Dies war in den vergangenen Jahrzehnten in vielen Regionen der Fall und hat die Nachfrage nach Immobilien stetig angekurbelt. In ländlichen, infrastrukturschwachen Regionen muss jedoch mit Wertverlusten gerechnet werden.

Die Immobilie als Altersvorsorge

Obwohl Immobilien auch als Spekulationsobjekte gekauft werden, sind sie für viele Menschen ein wichtiger Bestandteil ihrer Altersvorsorge. Während man bei Wertpapieren den Launen der Aktienmärkte ausgeliefert ist und bei Festgeldanlagen nur geringe Renditen zu erwarten sind, bietet die Immobilie als Altersvorsorge deutlich mehr Unabhängigkeit. Da Darlehen in der Regel so vergeben werden, dass sie bis zum Renteneintritt getilgt sind, bietet das Eigenheim im Alter mietfreies Wohnen und damit den Erhalt des bisherigen Lebensstandards.

Vielen wird allerdings das Familienheim im Alter zu groß. Statt ungenutzte Kinderzimmer zu putzen und zu heizen, bietet sich der Umzug in eine kleinere Wohnung an. In dieser Situation können Sie die aktuelle Marktsituation ausnutzen: Bei hohen Immobilienpreisen lohnt sich der Verkauf, bei hohen Mieten die Vermietung.

Ihre Ansprechpartnerin: Die Sparkasse Koblenz

Die Wahl der richtigen Geldanlage setzt fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes und anderer Anlageformen wie Wertpapiere, Edelmetalle und Anleihen voraus. Dabei gibt es nicht die eine Lösung, die sich für alle lohnt, sondern die individuelle Situation muss berücksichtigt werden. Wichtig ist nur, dass junge Menschen frühzeitig mit dem Vermögensaufbau beginnen. So können zum Beispiel dank staatlicher Förderung schon kleine Beträge in einen Bausparvertrag dazu führen, dass später mit ausreichend Eigenkapital und zu günstigen Kreditkonditionen die richtige Immobilie gekauft werden kann. Wer sich aus persönlichen oder finanziellen Gründen gegen den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte sich stattdessen mit anderen Anlagemöglichkeiten auseinandersetzen, um auch im Alter finanziell abgesichert zu sein.

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