Vielfältig und dynamisch: Immobilienmarkt verändert sich

Der Immobilienmarkt ist im Jahr 2022 so lebendig und dynamisch, wie schon lange nicht mehr. Hatte die anhaltende Corona-Pandemie im vergangenem Jahr kaum bis gar keine Auswirkungen auf die Angebots- und Nachfragesituation, so prägen die Entwicklung der Zinsen, Inflation und steigende Baukosten den Immobilienmarkt im Jahr 2022.

Die Sparkasse Koblenz veröffentlicht in jedem Jahr den Immobilienmarktbericht, um einen Überblick zu verschaffen, was gerade auf dem Immobilienmarkt passiert. Der Bericht bietet einen Einblick in die Immobilienpreise im Jahr 2022, in die Entwicklung des Marktes und interessante Artikel zu aktuellen Themen.

1. Aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt

Die Sparkasse Koblenz hat einen gelungenen Start ins Jahr 2022 erlebt, da sich die Immobilieninteressenten vermehrt für einen Kauf von Eigentum entschlossen hatten und somit viele Immobilien vermittelt werden konnten. Ab circa Februar/März wirkten sich jedoch verschiedene Faktoren, wie die Zinserhöhung sowie steigende Material- und Handwerkerkosten auf den Immobilienmarkt spürbar aus. Das Marktgeschehen gestaltete sich ab dem Sommer zunehmend herausfordernder. Denn durch die erhöhten Preise wurden die Kosten, die ein Immobilienkauf mit sich bringt, wie Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, für den Käufer höher. Diese Faktoren haben natürlich einen großen Einfluss auf die Kaufentscheidung.

2. Leichter Rückgang bei der Immobilienvermittlung

Die Sparkasse Koblenz wird in diesem Jahr voraussichtlich 170 Objekte vermitteln. Darunter sind auch komplette Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlagen.

„Gegenüber den Vorjahren ist ein leichter Rückgang bei der Vermittlung von Immobilen zu verzeichnen. Gründe dafür sind, dass es schlichtweg weniger Immobilien am Markt gibt. Auch setzen wir unsere Prioritäten auf die fundierte Ausbildung unserer neuen Beraterinnen und Berater. Das bindet Ressourcen. Zusammenfassend, sind wir mit unserem Umsatz weiterhin zufrieden“, erklärt Matthias Nester, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Koblenz.

Auch hat die Sparkasse in diesem Jahr ihren Fokus auf die Vermittlung von größeren Objekten gelegt – auf gewerblich Immobilien.

3. Neuer Fokus: Vermittlung von Gewerbeimmobilien

Vermittlung von Gewerbeimmobilien bedarf fachlich ausgebildeter Ansprechpartner für den Kunden: „Wir investieren in das Knowhow unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, um auch in dem wichtigen Bereich der gewerblichen Immobilienvermittlung eine fachlich kompetente Beratung in Sparkassenqualität bieten zu können. Wir sind davon überzeugt, dass sich diese Investition in der Zukunft für uns als auch für die Region rechnen wird“, so Matthias Nester.

Im wohnwirtschaftlichen Immobilienmarkt ist die Sparkasse Koblenz seit fast 50 Jahren am Immobilienmarkt tätig. „Auch in gewerblichen Immobilieninvestitionen wollen wir unseren Kunden und vor allem der Region einen deutlichen Mehrwert liefern“, erläutert Nester weiter. „Als Hausbank und Partner vieler Unternehmer in der Region rund um Koblenz ist es für uns eine Selbstverständlichkeit, dass wir uns auch um einen der größten Vermögensgegenstände unserer gewerblichen Kunden kümmern.“

Im Großraum Koblenz siedeln sich immer mehr Unternehmen an, fast alle Gewerbegebiete sind vollständig geplant und auch fast komplett bebaut. Mehr Unternehmen bedeutet mehr Arbeitsplätze und somit auch mehr Nachfrage nach Wohnraum in unserer Region.

4. Entwicklung und Trends 2022 des Immobilienmarkts in unserer Heimat

4.1. Trends 2022

In den vergangenen Jahren war verstärkt zu beobachten, dass der Immobilienmarkt in Koblenz und der Region sich als sehr vielfältig darstellt. Es ist nahezu überall alles im Angebot:

Eigentumswohnungen
Freistehende
Einfamilienhäuser
Reihenhäuser
Mehrfamilienhäuser
Gewerbeimmobilien.

Die Investitionsbereitschaft in Bestandsimmobilien ist weiterhin sichtbar. Es werden energetische Sanierungen und allgemeine Modernisierungen durchgeführt sowie Investitionen in Barrierefreiheit/altersgerechtes Wohnen getätigt. Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau ist überschaubar, hat sich aber im Vergleich zu den Vorjahren verbessert.

Ein Trend, der sich ebenfalls fortsetzt: Die Nachfrage in unserer Region nach nahezu allen Immobilienarten ist weiterhin höher als das Angebot, insbesondere nach Eigentumswohnungen in Zentrumsnähe und bezahlbaren Einfamilienhäusern in Stadtnähe (rund zehn bis 15 Kilometer um Koblenz). Darüber hinaus sind sehr viele Kapitalanleger am Markt, die in kleinere, zentrumsnahe Wohneinheiten investieren.

In sehr ländlichen Regionen setzt sich der Trend (Nachfrage höher als Angebot) jedoch nicht fort. Da die Regionen teilweise keine gut ausgebauten Infrastrukturen haben und verkehrsmäßig nicht gut angebunden sind, sind die Immobilienpreise stagniert.

4.2. Allgemeine Einschätzung zur Entwicklung des Immobilienmarktes

Der Rohstoffmangel und die damit verbundenen Lieferengpässe intensivieren sich. Die Baukosten steigen, die Inflation beeinflusst die Preise und somit den Markt. Die Energiekosten steigen und somit erhöhen sich die Nebenkosten. Das Zinsniveau beeinflusst den Kapitalmarkt und somit die Kreditvergabe bzw. -aufnahme. Die gestiegenen Kosten wirken sich auch auf die Mietpreise aus. Mit einer Erhöhung ist zu rechnen.

„Bei der Kaufentscheidung wird sich eine Trendwende vollziehen: auch ein Thema wie Elektromobilität bekommt mehr Bedeutung, es wird auf eine ökologische Sanierung geachtet, zukunftsweisendes Bauen und Sanieren wird verstärkt zum Thema. Bei den Kunden steigt das Umweltbewusstsein (z.B. Hybridheizungssysteme, usw.). Neue Heizformen setzen sich durch – weg vom Heizöl und Erdgas, hin zu Solar, Erdwärme, Wärmepumpe. Renovierungs- und Sanierungsstau bekommt einen deutlich höheren Stellenwert“, erklärt Ralph Buschle, Leiter des ImmobilienvermittlungsCenters der Sparkasse Koblenz.

5. Detaillierte Darstellung und Auswertung: Region Weißenthurm

Die Stadt Weißenthurm (mundartlich verkürzt Thur) ist nach ihrem Wahrzeichen dem „Weißen Turm“, einem spätmittelalterlichen Wohn- und Zollturm benannt. Früher war der Ort vor allem industriell geprägt und wurde als „3B Stadt“ bezeichnet: Bimsindustrie, Brauereien und Blechverarbeitung. Dieses Stadtbild hat sich zwischenzeitlich komplett gewandelt. „Heute zählt Weißenthurm zu einer der am stärksten wachsenden Städten in Rheinland-Pfalz. Dies ist sicherlich durch die sehr verkehrsgünstige Lage, hervorragende Infrastruktur und einem lebendigen Vereinsleben bedingt. Weißenthurm hat sich von einer industriell geprägten Kleinstadt zu einem begehrten Wohnort gewandelt. Dies äußert sich auch in zwei Neubaugebieten, die sich aktuell in der Bebauung befinden“, erklärt Ralph Buschle.

Für einen Wohnungskauf in der Region Weißenthurm (Bassenheim und Kettig eingeschlossen) muss man im Durchschnitt 2.240 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Die Spanne reicht von 1.260 Euro pro Quadratmeter für ein sanierungsbedürftiges Objekt bis 3.880 Euro pro Quadratmeter für Top-Immobilien in Bestlagen. Ein Einfamilienhaus kann schon bis 652.500 Euro kosten (bis 595 Quadratmeter Grundstücksfläche).

6. Ausblick: Mit einer Preisreduzierung ist kaum zu rechnen

Der Trend der letzten Jahre ist gebrochen – aber ohne generelle Trendwende. Die Erhöhung der Baukosten und der Zinsen hat Bauherren und Käufer verunsichert. Im aktuellen Markt wird deshalb eher abgewartet. Ein hieraus spürbarer Effekt ist: Die Verkaufsdauer einer Immobilie nimmt zu und Inserate haben eine längere Laufzeit. Grundsätzlich kann man im Neubau davon ausgehen, dass mit einer Preisreduzierung kaum zu rechnen ist. Höhere Baukosten, höhere Zinsen und fehlende Förderung müssen dort zukünftig einkalkuliert werden.

„Unserer Einschätzung nach wird der grundsätzliche Trend beim Kauf von Immobilien in Richtung kleinere, energetisch gut sanierte Objekte, mit niedrigen Nebenkosten gehen. Auch hier ist mit keinen dramatischen Preis-Reduzierungen zu rechnen.

Besonderen Wert wird von Käufern und Mietern künftig auf das Thema Energieeffizienz und Nebenkosten gelegt; der aktuelle Objektzustand wird immer mehr in den Vordergrund treten. Gut erhaltene und gepflegte Objekte werden weiterhin ihren Käufer finden.

Bei Anwesen mit größeren Sanierungsmaßnahmen über mehrere Gewerke wird der Verkaufserlös etwas geringer ausfallen. Bei Immobilien im oberen Preissegment rechnen wir mit einer leichten Trendwende, hier müssen sich Verkäufer auf Preiszugeständnisse einstellen“, fasst Matthias Nester abschließend zusammen.

Weitere Informationen

Im Oktober 2017 führte die Sparkasse Koblenz den OnlineImmobilien-Preisfinder ein. Seitdem wurden mehr als 8.000 Wohnmarktanalysen durchgeführt. Die Kurzanalyse gibt Informationen zur Qualität der Wohnlage, zum Angebotspreis von vergleichbaren Objekten, zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer sowie zu Preisspannen und -trends. Der Preisfinder kann hier ausprobiert werden: www.sparkasse-koblenz.de/preisfinder.

Der Immobilienmarktbericht steht kostenfrei auf der Seite www.sparkasse-koblenz.de/immobilie zum Download bereit.