Sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Immobilie fallen Nebenkosten an, die einen großen Teil der Ersparnisse aufzehren können. Sie sollten deshalb von Anfang an eingeplant und gegebenenfalls in den Darlehensantrag aufgenommen werden. Wir geben Ihnen einen Überblick über mögliche Kosten beim Hauskauf und wo Sie sparen können.
Die Kaufnebenkosten, auf die Sie keinen oder nur einen geringen Einfluss haben, betragen zwischen neun und zwölf Prozent.
Ein Immobilienmakler kann Ihnen sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie behilflich sein. Er schickt Ihnen Exposés von Häusern oder Wohnungen aus seinem Portfolio und besichtigt mit Ihnen interessante Objekte. Dafür verlangt er eine Provision, die vom Verkaufspreis abhängt. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und grundsätzlich verhandelbar. Je nach Region beträgt sie zwischen drei und acht Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Wenn Sie die Immobilie direkt vom Eigentümer kaufen, zahlen Sie keine Maklerprovision.
Haben Sie als Käufer den Makler mit der Suche beauftragt, zahlen Sie dessen Rechnung in voller Höhe. Wurde der Makler vom Verkäufer beauftragt, muss dieser mindestens die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung muss notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag gesetzeskonform ist und beide Parteien seinen Inhalt verstehen. Außerdem kümmert er sich um die Eintragung ins Grundbuch. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach der Gebührenordnung und beträgt etwa ein Prozent des Kaufpreises.
Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie wird die Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe hängt vom Kaufpreis und vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. Sie liegt zwischen 3,5 Prozent (z. B. in Bayern) und 6,5 Prozent (z. B. in Schleswig-Holstein). Wenn Sie ein eingerichtetes Haus kaufen, ist für die Berechnung der Steuer nur der Wert der Immobilie relevant, nicht der Wert des Inventars. Achten Sie deshalb darauf, dass im Kaufvertrag der Kaufpreis für das Haus und die Kosten für die Einrichtung getrennt aufgeführt werden.
Das örtliche Amtsgericht führt im Grundbuch auf, wer offizieller Eigentümer eines Grundstücks ist. Es enthält alle eingetragenen grundstücksbezogenen Rechte und Pflichten, wie Wegerechte, Hypotheken oder Grundschulden. Die Kosten für den Grundbucheintrag richten sich nach der Gebührenordnung, sie betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Ein Gebäudesachverständiger ermittelt den objektiven Wert eines Gebäudes, seinen Zustand, eventuelle Mängel und überprüft die Umsetzung der Energieeinsparverordnung. Bei einem Hauskauf kann er Hinweise auf einen angemessenen Kaufpreis und die Kosten einer Sanierung geben. Die Kosten für ein Gebäudegutachten hängen vom Umfang der Begutachtung ab und können zwischen einigen hundert und 1000 Euro liegen.
Auch beim Hausbau entstehen Kosten durch die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und den Grundbucheintrag. Hinzu kommen die eventuell anfallende Maklerprovision für das Grundstück, die Erschließungskosten und die Kosten für die Baugenehmigung.
Fixe Nebenkosten können unabhängig vom Zustand der Immobilie eingeplant werden. Beim Kauf oder Bau können jedoch auch Nebenkosten anfallen, mit denen nicht immer gerechnet wird.
Das Gebäudegutachten kann Ihnen eine gute Schätzung des Sanierungsbedarfs und der Sanierungskosten verschaffen. Die Sanierung verursacht zudem Kosten für den späteren Einzug, da Sie in dieser Zeit voraussichtlich woanders wohnen und Miete zahlen müssen bzw. keine Mieteinnahmen erzielen können. Wenn Sie die Immobilie später sanieren wollen, können Ihnen der Energieausweis und die Heizkostenabrechnung Aufschluss darüber geben, mit welchen Heizkosten Sie rechnen müssen. Diese können in einem unsanierten Haus deutlich höher sein als in Ihrer jetzigen Wohnung.
Beim Bau eines Hauses oder beim Kauf von einem Bauträger wird das Darlehen nicht sofort ausgezahlt, sondern erst, wenn die entsprechenden Rechnungen vorliegen. Kommt es zu einem Baustopp, wird das Darlehen vorerst nicht ausbezahlt, es können aber Zinsen für das nicht in Anspruch genommene, aber bereitgestellte Darlehen anfallen – sogenannte Bereitstellungszinsen. Dies können Sie vermeiden, indem Sie ein Darlehen mit einer langen bereitstellungszinsfreien Zeit wählen, die in der Regel drei bis zwölf Monate beträgt.
Neben den Kosten für ein Umzugsunternehmen oder einen Transporter kommen oft noch Kosten für Neuanschaffungen hinzu: Die alte Einbauküche passt nicht in das neue Haus und der zusätzliche Raum will möbliert sein. Erstellen Sie ein realistisches Budget, damit Sie nicht auf unvorhergesehenen Kosten sitzen bleiben.
Versicherungen schützen Sie vor und nach dem Kauf oder Bau. Für Bauherren sind die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Bauwesenversicherung entscheidend, Vermieter sollten eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Empfehlenswerte Versicherungen für alle Hauseigentümer sind:
Bei Verkauf, Schenkung oder Vererbung an Ehegatten, Eltern, Kinder, Stiefkinder oder Enkelkinder fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Bei betrieblich genutzten und vermieteten Immobilien können die Finanzierungskosten von der Steuer abgezogen werden, bei privat genutzten Immobilien hingegen nicht. Auch Werbungskosten und andere Kosten im Zusammenhang mit dem Hauskauf können bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden. Lassen Sie sich hierzu von Ihrem Steuerberater beraten.
Ihr Berater bei der Sparkasse Koblenz erstellt mit Ihnen einen Finanzierungsplan und erläutert die Rahmenbedingungen einer Baufinanzierung. Gerne beraten wir Sie auch hinsichtlich der zu erwartenden Kaufnebenkosten und der Versicherungen, die Sie als Hausbesitzer absichern.
Veröffentlicht am 5. April 2024
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